海淀区汤泉逸墅小区居民向北京日报客户端反映，小区供应24小时热水已有约20年，可最近物业却以亏损为由停止热水供应，给居民生活带来极大不便。居民说，小区由新物业管理，停供热水的却是老物业。老物业因产权问题迟迟不撤场，以“服务商”的名义提供服务并收取费用，导致小区多年处于两家物业“各管各”的状况。停供热水一事让老物业再次陷入争议，而小区如何捋顺物业服务管理，也成为居民关注的焦点。
讲述：高温天在家洗澡成了难题
“我们在厨房用锅烧好热水，然后端到卫生间兑点凉水，就这样凑合着擦擦。”自从6月上旬小区热水停供后，一个月来，王先生和老伴儿每天都是以这种方式洗澡的。老人说，当年开发商卖房时，24小时供应热水是一大亮点。该项服务也写在小区业主手册中：每户提供24小时热水，设独立水表，热水费为每吨13.8元。
多年来，热水供应一直很正常。但两个月前，居民们接到老物业的通知称，由于亏损，24小时热水将停止供应。
王先生说：“多年前老物业就把热水费涨到了每吨30多元，最近又说要涨到每吨80元，这样的水费实在是‘天价’，多数居民都不同意。可紧接着老物业便称，不涨价就会亏损，要把热水停掉。”居民多次投诉无果，6月上旬，热水服务彻底停止了。
没了热水，洗澡成了难事。居民纷纷紧急购买热水器。王先生起初还想再观望一阵，但和老伴儿烧水洗澡一段日子后，眼看恢复热水无望，他也只好妥协，联系热水器公司上门测量安装。但他的苦恼并未结束，“小区建设时热水管线都埋在地下，总管道设在厨房，并未预留单独安装热水器的管线和空间。因此，现在安装热水器要么得走明管，要么就得拆掉橱柜、挖开地板，无论哪种办法，都影响美观。”
探访：俩物业“各管各”服务差别大
居民称热水是由开发商旗下的北京德润万豪物业管理有限公司（简称“德润物业”）提供的，可记者来到现场时看到，小区门口的保安亭写的却是“金地物业”。记者询问安保人员车辆如何开进小区，对方却反问：“走地上路面还是进地库停车？”安保人员解释，如果只是开车进小区，可以直接在门岗登记，由金地物业负责抬杆。但如果要进地库，就需要联系德润物业。记者进入小区后看到，公共宣传栏上贴出的是金地物业的收支、物业费等公告，而地下车库的停车管理规定落款却是德润物业。更奇怪的是，去往物业办公室的通道上，贴着两张醒目的道路指引牌，两个箭头分别指向两间物业办公室，一个是金地的物业缴费处，一个是德润的供暖、热水和停车收费处。
居民交物业费要去金地物业，供暖、热水、租车位则要联系德润物业。
老住户李先生说，他们小区其实是由两家物业共同管理的。金地是业主聘请的新物业，德润是一直没撤场的老物业。新物业负责小区地面以上的服务，包括路面卫生、绿化管理、设施修缮等，老物业主要负责地库、热水和供暖。“两个物业各管各的，费用也各自收取。”
李先生回忆，小区以前的物业服务曾由德润物业一家承担，但服务质量每况愈下，“绿化都荒废了，不少树长虫死了，地上杂草丛生。”大约七八年前，业委会召开业主大会决定更换物业公司，通过投票，解聘了老物业，选聘了新物业。新物业入场后，老物业却仍占着地库、锅炉房等，并继续收费。“现在我们的物业费交给新物业，但要租车位、交热水费和供暖费还得找老物业。”
一位业委会成员告诉记者，当年选聘新物业时，老物业称小区地下车库、人防空间、设备间、管理用房等产权属于开发商，因此未能彻底完成移交。最终便由金地物业和德润物业协商划分服务区域，形成了如今的共管局面。
新物业进场后，小区地面绿化恢复生机。
居民说，新物业入驻后修复路面、铺设步道，重整绿化，如今小区里郁郁葱葱，还栽种着各种花树，环境有了明显改观，可老物业的服务仍让他们感到头疼。记者跟随李先生来到地库，便立刻感到“画风突变”——地库多处漏水，墙皮脱落，地面大面积坑洼不平，部分角落里还散落着垃圾。地库的值班亭已经破损，积满灰尘，堆放着各种杂物。李先生说，老物业的管理很潦草，只是隔一段时间做一次清扫，不仅没人值守，地面坑洼、墙皮脱落也无人维修。记者注意到，地库出入口的墙面有一处明显凹陷，几块墙砖已碎裂，随时可能脱落。李先生无奈地说：“这处墙面是几年前车辆进出时不小心撞坏的，可直到今天，老物业一直没给修。”
居民称地库出口墙砖碎裂已好几年了，老物业一直没修。
困境：统一物业管理难在产权上
如今热水停供，再次引发了居民对老物业服务的不满。多位居民说，他们希望小区能彻底统一物业服务。
对于停供热水问题，德润物业称，由于处于亏损状态，无力继续运营。属地田村路街道及西木社区表示，此前小区热水一直由产权单位即开发商补贴费用，但产权单位目前处于破产清算阶段，无法继续补贴费用，导致德润物业确实存在经营困难。近年来业主自行安装热水器的比例越来越高，小区843户中只有304户使用热水系统，锅炉房运行成本高，亏损严重，导致热水系统的运行难以维持，后续维护与升级工作也因资金短缺无法正常开展。属地也曾积极协调热水续供，但德润物业表示，只有费用调整为每吨80元方能维持收支平衡。最终，同意涨价的业主比例过低，方案未能通过。街道联系各方召开调解会，协调让热水停供延期，并帮助居民联系热水器商家。
但居民认为，法律早已明确规定，一个物业管理区域只能由一家物业公司管理。不论是何原因，老物业都应彻底完成交接，更不该“选择性提供能盈利的服务”。
社区工作人员表示，俩物业的说法并不准确。事实上，小区在房管局备案的只有金地一家物业公司，德润只是因为开发商拥有一定的产权，如锅炉房、地库等，因此作为小区的服务商，为业主提供相关服务。
“与几年前选聘新物业时一样，统一物业管理的困难仍在于产权问题。”业委会成员说，德润物业以“服务商”的名义，管理属于开发商产权的区域，似乎让问题陷入无解。
金地物业工作人员告诉记者，小区分南北两区，近年来，开发商已将大量南区车位出售给业主个人，产权已发生变更，因此两家物业正在协商，将南区车位管理纳入金地物业服务项目中。业委会成员也称，目前南区共有420个产权车位，业委会将召开业主大会，率先收回德润物业对这部分车位的管理权，之后再依法厘清其他空间的产权，推动小区统一物业管理。
律师观点
物业管理和经营性管理不应混为一谈
北京瀛和律师事务所律师陈阳分析认为，物业管理区域原则上是根据物业建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定的。因此一个小区内，即便地上产权归业主，地下车库等产权归开发商，仍应算做一个物业管理区域。而在一个物业管理区域内，只应由一家物业公司进行管理。
“法律规定物业公司的选聘、解聘应由业主共同决议，决议生效后对全体业主具有约束力。地下车库、锅炉房等区域虽然产权属于开发商，但实际由业主使用，且其服务质量直接影响业主日常生活。因此，业主有权参与管理，其物业管理应与小区其他共有部分一起交由同一家物业企业统一管理。”
陈阳说，值得注意的是，上述设施及空间移交的是物业管理，并不包括经营性管理和获取相应收益的权利。物业管理包括房屋、配套设施设备和相关场地的维修养护、环境卫生、秩序维护等内容。“即便物业管理移交给新物业，开发商仍根据其所有权享有经营收益的权利。因此，以产权为开发商所有为由，拒绝移交物业管理并不合理。开发商作为小区部分产权的所有者，其合法权益确实需要得到保障，业主不能随意干涉其经营性管理。但同时，业主是小区的主要使用者，对小区的整体管理和服务有更高的要求和期待，开发商在行使权利时，也不应损害业主的合法权益。”
陈阳说，从法律角度看，老物业确实应彻底移交物业管理，但不少小区在实际换物业过程中，也的确因产权等问题，遭遇难以彻底移交的困局。他建议，应明确小区各部分产权归属，避免因产权不明引发纠纷。此外，对已出现的新老物业交接问题，业主可通过业委会与老物业、开发商进行协商，或向当地房地产行政主管部门投诉，要求其介入调查，督促老物业退出。若老物业的服务严重不符合标准，损害了业主权益，业主也可向法院提起诉讼，要求老物业移交物业管理权，承担违约责任或赔偿损失。
作者：郭雨齐
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